안녕하세요.

법무법인 21세기 종합법률사무소입니다.

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오늘은 안정된 내 집 마련을 위해 많은 분들이 고려하는 ‘지역주택조합(이하 지주택)’ 제도와, 이에 가입했다가 추가분담금 문제로 인해 탈퇴를 고민하시는 분들을 위해 법적 유의사항을 자세히 설명드리고자 합니다.

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실제로 최근 들어 “생각보다 부담이 커졌다”, “홍보 자료에서 약속했던 금액과 달라 손해를 볼 것 같다”라는 이유로 탈퇴 및 분담금 반환을 문의하시는 의뢰인분들이 늘어나고 있습니다. 지주택은 합리적인 금액으로 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 제도처럼 보이지만, 그 이면에는 복잡한 절차와 다양한 분쟁 요소가 존재하므로 섣불리 결정해서는 안 됩니다.

이번 게시물에서는 지주택 가입 전후로 주의해야 할 법률적 사항, 특히 추가분담금 문제로 인해 탈퇴를 고려하고 계신 분들이 꼭 확인해야 할 내용들을 정리해보았습니다. 더불어, 실제 분쟁 상황이 발생했을 때 어떤 방식으로 대응해야 할지, 그리고 법적인 분쟁으로 확산되지 않도록 예방하는 방법은 무엇인지에 대해서도 말씀드리겠습니다.

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법무법인 21세기 종합법률사무소는 지주택 관련 분쟁을 다수 처리한 경험을 바탕으로, 의뢰인분들에게 맞춤형 솔루션을 제공해 드리고 있으니 글 하단의 안내를 통해 언제든 상담 문의해 주시기 바랍니다.

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지역주택조합(지주택)이란?

지주택은 같은 지역에 거주하거나 직장 등이 소재하여 일정 자격을 갖춘 사람들이 모여, 아파트나 주택을 건설하기 위해 설립하는 조합을 말합니다. 일반적인 건설사 분양과 달리, 토지 매입부터 사업계획승인, 시공사 선정, 건설 및 분양까지 모든 과정을 조합원들이 출자금을 모아 진행하게 됩니다. 사업자에게 이윤이 가지 않는 대신 조합원들이 직접 주체가 되므로, 이론상으로는 일반 분양보다 낮은 가격으로 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 이 제도가 모든 조합원들에게 항상 이익을 보장하는 것은 아닙니다. 아직 토지 확보가 완전히 이뤄지지 않은 상태에서 홍보나 광고를 통해 조합원을 모집하는 경우가 많고, 실제로 사업이 지연되거나 무산될 위험도 존재합니다. 그뿐만 아니라 각종 분담금, 추가분담금 등의 문제가 발생하기 쉬워 예상치 못한 경제적 부담으로 이어질 수 있음을 반드시 유념하셔야 합니다.

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지주택 사업의 토지 확보 문제와 기망 행위

지주택 설립인가를 받으려면 “전체 건설대지의 80% 이상을 토지사용권원(소유권·전세권·토지사용승낙 등)으로 확보”해야 하며, 이 가운데 소유권으로는 15% 이상, 즉 “전체 토지의 95%에 해당하는 범위는 최소한 확보”해야 사업이 본격적으로 진행될 수 있습니다. 하지만 토지주와의 협상 과정에서 난항이 생기면 사업이 지연되거나 무산될 위험이 큽니다.

일부 조합 측이나 대행사에서는 토지 확보율이 저조함에도 불구하고, 이를 높은 것처럼 홍보하여 가입을 유도하는 사례가 발생하기도 합니다. 이러한 기망 행위가 입증되면, 민법 제110조(기망에 의한 의사표시)를 근거로 계약을 취소하고 납입금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만, 기망 행위를 입증하기 위해서는 광고·홍보 자료, 설명회 녹취, 계약서 내용 등을 종합적으로 검토하여 ‘조합 측이 의도적으로 중요한 사항을 숨기거나 왜곡했다’ 는 사실을 확인해야 합니다.

추가분담금이 발생하는 이유

지주택 사업을 시작하기 전에는 홍보자료나 설명회 등을 통해 “분담금만 내면 추가 비용은 거의 발생하지 않는다”라고 강조하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 실제 사업 과정에서 토지 매입 비용이 예상보다 더 많이 들거나, 건축비가 상승하거나, 행정 절차가 지연되어 금융비용이 늘어나는 등 다양한 이유로 인해 결과적으로 추가분담금을 징수하게 되는 일이 잦습니다.

▲토지 매입비 상승: 사업 초기에는 토지주와 협상이 완료되지 않았음에도 불구하고, 단순히 “추후 협상이 가능할 것”이라고만 가정하고 분담금을 산정합니다. 이후 협상이 난항을 겪거나 토지주가 기존보다 높은 금액을 요구하면, 그 차액을 조합원들에게 재차 분담하게 됩니다.

▲건축비 증가: 물가상승이나 공사기간 연장, 각종 건축 자재 가격 상승 등으로 인해 최초 예상 건축비용이 크게 뛰면, 조합원이 떠안아야 하는 비용이 늘어납니다.

▲인허가 지연 및 금융비용: 지자체 인허가가 지연되거나 소송 등의 이유로 사업기간이 늘어나면, 이에 따른 추가 이자 비용이 발생하여 조합에 큰 부담이 됩니다. 결국 이 부담은 조합원 개개인에게 고스란히 전가될 수 있습니다.

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추가분담금 요구로 인한 탈퇴, 가능할까?

민법 제110조(기망)에 의한 계약 취소

앞서 언급했듯이, 계약 체결 시점에 ‘추가분담금이 없거나 극히 적을 것이다’라고 기망하여 조합원 가입을 유도했다면, 이 점을 입증할 수 있을 경우에는 계약 취소와 함께 납입금 반환 청구가 가능합니다.

▲다만, 단순히 “광고에서 명시적으로 ‘추가분담금이 없다’고 적었다”는 것만으로는 부족하며, 계약서 또는 별도의 동의서에 분담금 증가 가능성을 기재해둔 사실이 있다면 기망으로 인정되기가 쉽지 않습니다.

▲결국 광고 자료·계약서·특약서·공증 자료 등을 비교하며 구체적으로 분석해야 하므로, 이를 위해서는 관련 법률 전문가와의 충분한 협의가 필요합니다.

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초기 해지권 및 ‘30일’ 규정

주택법 등 관계 법령에 따르면, 지주택은 조합원 모집신고 수리 후 예치금을 납부하고 30일 이내에는 비교적 자유롭게 탈퇴할 수 있는 기회를 부여하고 있습니다. 그러나 대부분의 분쟁은 이 30일이 지난 시점에 발생하고, 조합 측에서도 규약·규정 등을 미리 마련해두어 쉽게 탈퇴를 허용하지 않는 상황이 많습니다.

그렇다 보니, 추가분담금 문제로 실제 분쟁이 발생했을 때는 이미 초기 해지권이 소멸한 후이므로, 민법상 계약취소 사유(기망, 착오 등)나 특약 위반, 신의성실 원칙 위반 등을 주장해 소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다.

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실제 탈퇴 절차와 주의사항

지주택 가입 후 탈퇴를 고려하실 때에는, 먼저 자신이 서명하거나 날인한 계약서와 조합 정관, 규약, 특약, 안내 자료 등을 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 이미 서명으로 동의한 내용이 있다면 법적 분쟁 시 그 효력이 매우 크게 작용하기 때문에, 다음 사항들을 우선 확인해야 합니다.

✔️추가분담금 관련 특약: “추가분담금은 발생하지 않는다” 또는 “추가분담금이 발생해도 조합원이 별도로 부담하지 않는다”라는 조항이 서면으로 명시되어 있었는지 확인이 필요합니다.

✔️계약 해지 시 손해배상 범위: 조합원 탈퇴 시, 그에 따른 손해배상이나 위약금을 상세히 규정한 조항이 있는지 살펴봐야 합니다.

✔️조합 규약상 탈퇴 사유: 지주택 조합마다 규약에 따라 탈퇴 사유를 정해두는 경우가 있으며, 해당 규약이 법령이나 상위 규정에 위배되는지 여부도 검토 대상입니다.

만약 이런 자료들을 근거로 탈퇴를 시도하는 과정에서 협상이 원만히 이뤄지지 않으면, 결과적으로 법적 소송까지 고려해야 합니다. 지주택 조합이 진행 중인 사업이 커질수록 조합 측은 조합원 이탈을 극도로 꺼려하기 때문에, 자체 내규나 정관, 계약서 등에 탈퇴를 어렵게 만드는 조항을 삽입해놓는 경우가 많습니다. 따라서 법률 전문가의 조력이 없다면 기망, 불법행위 등 입증이 필요한 사안에서 패소할 위험이 커질 수 있습니다.

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[분쟁 예방 및 법적 대응 전략]

지주택 사업은 구조적으로 사업 지연과 비용 상승의 위험이 내재되어 있고, 조합과 조합원이 서로 신뢰 관계를 유지하면서 성실히 의무를 이행해야만 원만히 마무리될 수 있습니다. 그러나 현실적으로는 설명과 달리 예상치 못한 추가분담금을 요구당해 분쟁으로 번지는 사례가 많습니다.

예방 차원에서 다음과 같은 점들을 확인하시길 권장드립니다.

1.     토지 매입 상태: 해당 사업에 투입되는 토지가 실제로 얼마나 확보되었는지, 확보된 토지의 형태(소유권, 사용승낙 등)는 어떠한지 반드시 구체적으로 확인하셔야 합니다.

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2.     행정 절차 진행 상황: 인허가가 어느 단계까지 진행되었는지, 지자체나 관련 행정기관의 승인 절차가 확실히 이행될 전망인지 확인하는 것이 중요합니다.

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3.     분담금 산정 근거: 조합 측에서 제시하는 분담금이 어느 기준과 방식으로 산출된 것인지, 향후 사업이 진행되면서 추가 부담 가능성은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

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4.     기망·허위 과장 광고 여부: 홍보 브로슈어, 동영상, 설명회 자료를 면밀히 살펴보시고, 계약서 내용과 불일치하는 부분이 있는지 확인하시기 바랍니다.

이미 분쟁 상황이 발생한 경우에는 조합측과의 직접적인 협상으로 원만히 해결이 가능한지 검토하시되, 사업이 고착화되어 더 큰 피해가 예상되거나 조합 측이 탈퇴 자체를 완강히 거부하는 상황이라면, 시간을 끌기보다는 조기에 법률 전문가의 도움을 받는 편이 좋습니다.

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법무법인 21세기 종합법률사무소의 조력

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법무법인 21세기 종합법률사무소는 지주택 관련 사건을 다수 수임​해온 경험과 전문적 법률 지식을 토대로, 다음과 같은 맞춤형 법률 솔루션을 제공해 드립니다.

1.     사전 상담 및 서류 분석:

가입 시점에서 체결하신 계약서, 조합 정관, 분담금 산정 자료, 광고·홍보물 등을 종합적으로 검토합니다. 이를 통해 기망 요소가 있었는지, 추가분담금 부과가 적법한지 등을 초기에 파악해 분쟁 방향을 정확히 설정합니다.

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2.     조합측 협상 대리:

탈퇴 의사를 전달할 때, 조합 측의 태도와 협상의 여지가 있다면 협상 테이블을 통한 원만한 합의를 최우선으로 고려합니다. 법률 전문가가 협상 전면에 나섬으로써 의뢰인분들의 심리적·시간적 부담을 경감하고, 분담금 반환 조건이나 위약금·손해배상금 조정 등을 논의합니다.

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3.     소송 절차 대리:

협상으로 해결이 어려울 경우, 민사소송이나 가처분 신청 등을 통해 법적 해결책을 강구하게 됩니다. 이때 법원에서 요구하는 계약취소(기망) 요건, 손해배상 책임, 정관·규약의 위법성 등을 조목조목 짚어가며 소송 전략을 수립해 진행합니다.

주택은 적은 비용으로 내 집 마련이 가능하다는 기대를 주지만, 실제로는 조합원 개개인이 사업 리스크를 떠안아야 하는 구조이기에 위험 부담도 상당합니다. 추가분담금 문제로 인해 탈퇴를 고민하고 계시다면, 먼저 계약서와 각종 서류를 꼼꼼하게 점검하시고, 필요 시 법률 전문가와 충분히 상담하여 가장 안전하고 타당한 방향으로 절차를 진행하시기 바랍니다.

법무법인 21세기 종합법률사무소는 지주택 관련 분쟁에 대한 풍부한 노하우와 전문성을 보유하고 있으며, 조합 측의 기망행위 증거 수집, 분담금 반환 청구, 탈퇴 사유 입증 등에 필요한 구체적인 조력을 제공해 드립니다. 지주택 계약 해지 및 추가분담금으로 인한 피해를 최소화하고 싶으신 분들은 언제든 아래 연락처를 통해 상담을 요청해 주세요.

감사합니다.

법무법인 21세기 종합법률사무소 드림