1. 제시외 건물의 개념
   제시외 건물이란 ‘경매 대상이 아닌 건물’ 또는 ‘미등기건물’을 말한다. 다만 미등기건물 중 부합물이나 종물에 해당하는 경우는 경매 대상에 포함될 수 있다.

2. 경매에서 제시외 건물의 범위
   민법 제358조: “저당권의 효력은 부합된 물건과 종물에 미친다.”
   → 따라서 부합물 또는 종물인 제시외 건물은 주된 건물과 함께 경매된다.

판례 요지
저당권 설정 당시뿐 아니라 매각대금 완납 전 사이에 부합·종물이 된 경우도 경매 대상에 포함된다. (대결 85다카246)
강제경매에도 동일한 민법 규정이 적용되며 임의경매와 차이가 없다.

3. 부합물 또는 종물인 제시외 건물

(1) 부합물

1. 의의
   부합은 서로 다른 소유의 물건이 결합해 하나의 물건이 되는 것을 말한다. 주된 물건은 부동산이어야 하며, 부동산도 부합물이 될 수 있다(예: 화장실, 창고 등). (90다11967)

2. 부합의 기준
   분리가 불가능하거나 분리 시 과도한 비용이 들거나 경제적 가치가 크게 감소하는 경우에는 부합으로 본다. (4294민상445)

3. 효과
   부동산 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 경락인은 부합된 물건의 소유권까지 함께 취득한다. (92다26772)
   단, 타인의 권원에 의해 부속된 경우는 부속시킨 자의 소유로 본다(민법 제256조 단서).

4. 관련 문제
   가. 건물의 부합: 타인 건물을 증·개축한 경우 원칙적으로 기존 건물 소유자에게 귀속되나, 건물주 동의로 증·개축한 경우 임차인에게 귀속될 수 있다. (99다14518)
   구조·기능상의 독립성이 있는 경우 독립 소유로 인정될 수 있다. (87다카600)
   나. 수목의 부합: 무단 식재는 토지에 부합한다. (71다2313) 권원이 있는 경우 식재자 소유로 본다. (90다20220)
   다. 농작물의 예외: 원칙적으로 토지에 부합하지만 임차권 등 정당한 권원이 있으면 독립된 부동산으로 취급한다. 권한 없이 경작한 경우에도 소유권을 인정하는 판례가 있다. (79다784)

(2) 종물

1. 의의
   민법 제100조: “물건의 상용에 공하기 위하여 부속한 물건은 종물이다.”
   종물은 주된 토지나 건물의 경제적 효용에 기여하기 위해 부속된 물건을 말한다. 예: 과수원의 창고, 골프장의 휴게실, 주택의 별도 광·연탄창고, 정화조, 기계실 설비 등.

2. 성립 요건

• 주물과 종물은 동일한 소유자일 것

• 종물은 독립된 물건일 것

• 종물은 주물의 효용에 계속적으로 이바지할 것

• 주물이 처분되면 종물도 함께 처분되는 관계일 것

3. 효과
   부합물과 종물의 개념은 다르나, 경매나 저당권 효력상 동일하게 처리된다. 실무상 중요한 점은 부합·종물이 아닌 ‘독립된 건물’과의 구별이다.
   독립된 건물의 예: 증축된 2층이 1층과 분리되어 독립 사용이 가능한 경우(예: 일정 거리 확보, 벽체·설비·전용 통로 분리 등). (85다카246 등)

4. 경매에서의 효과

(1) 부합물·종물인 제시외 건물
주된 건물에 대한 경매개시결정은 제시외 건물에도 효력이 미친다. 별도 매각결정이나 감정평가 없이도 경매가 가능하다. 제시외 건물이 경매 후 멸실되어도 경매 절차에는 영향이 없다.

(2) 매각불허가 사유 및 하자의 치유
법원은 제시외 건물도 감정평가하여 최저매각가액에 포함해야 한다. 누락될 경우 민사집행법 제121조 제5호의 매각불허가 사유가 될 수 있다. (91마680)
그러나 매각허가결정이 확정된 후에는 다툴 수 없으며, 그 경우 소유권은 매수인에게 이전된다. (92다26772)

(3) 부합물·종물이 아닌 제시외 건물
별도 경매신청이나 개시결정 없이 경매가 진행된 경우 매각허가가 무효가 될 수 있으며, 매수인이 소유권을 취득하지 못할 수 있다. (91다20722)

결론적으로 제시외 건물이 경매 대상에 포함되는지는 단순한 등기 여부가 아니라 부합물인지 종물인지, 아니면 완전히 독립된 건물인지의 여부에 달려 있다. 판례가 인정하는 요건들을 꼼꼼히 확인해야 경매 절차에서 예상치 못한 소유권 다툼이나 무효 문제를 피할 수 있다.